令和5年度賃貸不動産経営管理士試験問題 問21
【問 21】 賃貸住宅を目的とする賃貸借契約に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア 賃貸借契約が有効に成立するためには、契約の終期について合意しなければならない。
イ 契約期間２年の建物賃貸借契約を締結し、「契約期間内に賃借人が死亡したときに契約が終了する」との特約を設けたとき、賃借人の死亡により賃貸借契約は終了する。
ウ 賃料の支払時期に関する合意をしなければ、当月分の賃料は当月末日払となる。
エ 賃貸借契約の締結に向けた交渉がなされ、賃貸人に契約が成立することの強い信頼を与えるに至ったにもかかわらず、合意直前で賃借人予定者が理由なく翻意し、契約が成立しなかった場合、賃借人予定者が不法行為責任を負うことがある。
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令和5年度賃貸不動産経営管理士試験問題 問21の解説
ア 賃貸借契約が有効に成立するためには、契約の終期について合意しなければならない。
賃貸借契約は諾成契約であり、当事者間で申込みと承諾の意思表示が合致すれば成立します。書面による契約書は必須ではありませんが、実務上は契約内容を明確にするために作成されることが一般的です。賃貸借契約の成立には、当事者の合意、目的物、賃料の合意、物件の返還義務合意が必要ですが、契約の終期についての合意は必須ではありません。期間の定めのない賃貸借契約も有効に成立します。
その為、選択肢アは誤っています。
イ 契約期間２年の建物賃貸借契約を締結し、「契約期間内に賃借人が死亡したときに契約が終了する」との特約を設けたとき、賃借人の死亡により賃貸借契約は終了する。
この選択肢は、「賃貸借契約が相続人に承継されるため、『賃借人の死亡により賃貸借契約は終了する』という特約は無効である」ことがポイントです。この特約は基本的には無効とされます。賃借人の死亡により賃貸借契約が終了するという特約は、借地借家法第30条に基づき無効とされます。これは、賃貸借契約が相続人に承継されることを前提としており、「賃借人が死亡した場合に契約終了」という特約は賃借人に不利なものと見なされるためです。
ただし、賃借人は60歳以上の高齢者に限られますが、都道府県知事等の自治体の長に認可を受けた上で、終身建物賃貸借契約を結ぶことで、賃借人が死亡することによって賃貸借契約が終了することができます。
その為、選択肢イは誤っています。
ウ 賃料の支払時期に関する合意をしなければ、当月分の賃料は当月末日払となる。
「賃料の支払時期に関する特段の定めがない場合、賃料は後払いが原則とされ、毎月の賃料はその月の末日に支払うべきである」ことがポイントです。民法第614条により、賃料の支払時期に関する特段の定めがない場合、賃料は後払いが原則とされ、毎月の賃料はその月の末日に支払うべきとされています。
実務上は、前家賃となっており前月末までに振込等の方法により家賃を支払うものとなっています。
その為、選択肢ウは正しいです。
エ 賃貸借契約の締結に向けた交渉がなされ、賃貸人に契約が成立することの強い信頼を与えるに至ったにもかかわらず、合意直前で賃借人予定者が理由なく翻意し、契約が成立しなかった場合、賃借人予定者が不法行為責任を負うことがある。
契約締結の準備段階において、相手方に契約が成立するという強い信頼を与えた後に正当な理由なく契約の締結を拒否した場合、信義則上の義務違反として不法行為責任が生じます。このため、契約締結前の段階であっても、賃借人が賠償責任を負うことがあります。
その為、選択肢エは正しいです。
