平成27年度 賃貸不動産経営管理士試験問題 問10
【問 9】Ａ所有のマンションの一室を、管理業者であるＢがＡから賃借し、Ｃに転貸している場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ＡＢ間の月額賃料が20万円、ＢＣ間の月額賃料が18万円の場合、ＣはＡに対して20万円の支払義務を負う。
- ＡＢ間の賃貸借契約が終了し、それがＣに対抗できる場合には、ＣはＡに対して賃貸物件の返還義務を負う。
- ＡがＡＢ間の賃貸借契約の更新を拒絶する場合には、更新拒絶の正当事由の判断に当たっては、契約当事者ではないＣの事情は考慮されない。
- ＡＢ間の賃貸借契約とＢＣ間の転貸借契約は別個の契約であるため、Ｂの債務不履行によりＡがＡＢ間の賃貸借契約を解除し、Ｃに対して賃貸物件の返還を請求しても、ＢＣ間の転貸借契約は終了しない。
平成27年度 賃貸不動産経営管理士試験問題 問10の解説
Aは原賃貸人 Bは管理業者 Cは転借人のサブリースの契約の問題になります。
1.ＡＢ間の月額賃料が20万円、ＢＣ間の月額賃料が18万円の場合、ＣはＡに対して20万円の支払義務を負う。
滅多にない事ですが、原賃貸契約の賃料より転貸借契約の賃料が低い場合の支払い義務の問題です。
原賃貸借契約で２０万円の賃料で受領している原賃貸人A対してですが、転借人Cは１８万円での転貸借契約ですので原賃貸人Aに対して１８万円までの支払義務を負います。
普通のサブリース契約は、原賃貸借契約の賃料より転貸借契約の賃料の方が高くなっています。その差額分で、管理業者は営業をしています。
原賃貸借契約が１８万円で転貸借契約が２０万円の転貸借契約のサブリース契約の場合、２０万円の転貸借契約で賃貸物件を借りている転借人Cですが原賃貸人Aに対しては１８万円の支払義務を負います。
その為、選択肢①は誤っています。
2.ＡＢ間の賃貸借契約が終了し、それがＣに対抗できる場合には、ＣはＡに対して賃貸物件の返還義務を負う。
そのままです。
ＡＢ間の賃貸借契約（原賃貸借契約）が終了し、それが転借人Ｃに対抗できる場合は、転借人Ｃは原賃貸人Ａに対して賃貸物件の返還義務を負います。
この問題は、サブリースは関係ありません。
ＡＢ間の賃貸借契約（原賃貸借契約）の終了と転借人Cの転貸借契約の対抗の問題です。
ＡＢ間の賃貸借契約（原賃貸借契約）が転借人Cの転貸借契約に対抗できる（ＡＢ間の賃貸借契約が終了の方が強い）と記載されていますので、転借人Cは原賃貸人Aに対して賃貸物件を明渡し返還義務を負います。
その為、選択肢②は正しいです。
サブリース方式では、賃貸借契約（原賃貸借契約）の解約の仕方により原賃貸人Aと転借人Cの対抗が変わってきます。
- 管理業者Bの債務不履行により賃貸借契約（原賃貸借契約）を解約された場合は、原賃貸人Aの方が強くなります。（原賃貸人Aは転借人Cに対抗できる） 原賃貸人Aは転借人Cに対して賃貸物件の明け渡しを請求することにより転貸借契約は終了します。
- 原賃貸人Aと管理業者Bの合意により賃貸借契約（原賃貸借契約）を解約された場合は、転借人Cの方が強くなります。（転借人Cは原賃貸人Aに対抗できる）転借人Cは原賃貸人Aに対して賃貸物件の使用収益することの継続（賃貸借契約の継続）を請求することができます。
3.ＡがＡＢ間の賃貸借契約の更新を拒絶する場合には、更新拒絶の正当事由の判断に当たっては、契約当事者ではないＣの事情は考慮されない。
原賃貸人Aが原賃貸借契約の更新を拒絶する場合、更新拒絶の正当事由の判断に当たって契約当事者ではない転借人Cの事情も考慮されます。
その為、選択肢③は誤っています。
4.ＡＢ間の賃貸借契約とＢＣ間の転貸借契約は別個の契約であるため、Ｂの債務不履行によりＡがＡＢ間の賃貸借契約を解除し、Ｃに対して賃貸物件の返還を請求しても、ＢＣ間の転貸借契約は終了しない。
ＡＢ間の賃貸借契約とＢＣ間の転貸借契約は別個の契約であるは正しいです。
選択肢②で説明をしましたが、管理会社Bの債務不履行で原賃貸借契約を解除された場合は、原賃貸人Aは転借人Cに対抗できる。原賃貸人Aは転借人Cに対して賃貸物件の明け渡しを請求することにより転貸借契約は終了します。
その為、選択肢④は誤っています。
