「賃貸不動産経営管理士」の試験によく出題される普通賃貸借契約と定期建物賃貸借契約です。
毎年のように1問は出題されていますので、よく内容を理解して確実に1点を取るようにしましょう。
普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約
賃貸不動産経営管理士ですので、建物の賃貸借の契約になります。
賃貸ですので、建物を借主に貸し出します。貸し出しをしているだけですので、最終的には借主は貸主に建物を明渡さないといけません。
普通建物賃貸借契約は借主からの解約の申し込みまたは貸主の正当事由による解約や更新の拒絶が無ければ契約は終了しませんが、定期建物賃貸借契約は契約時に契約期間の満了を設定しての契約となりますので期間満了で契約は終了します。
明渡し（解約）について、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約は違ってきます。
普通建物賃貸借契約とは
契約期間は1年以上で設定をする賃貸借契約になります。
賃貸借の契約期間を1年未満と設定した場合には、期間の定めのない契約となります。
通常、住居の賃貸借契約の場合、2年と設定する場合が多く以後は2年ごとの契約の更新や1年の自動更新となっています。
借主からの契約の解約や契約期間終了時の更新の拒絶は正当事由が無い限り賃貸借契約は更新されます。
借主からの中途解約に関する特約を設定することができます。1か月前の退去予告などです。
したがって、普通建物賃貸借契約の契約期間は貸主の事情と借主の意向に左右されることになります。
普通建物賃貸借契約で建物を貸し出した場合、借主の権利が強くなります。
弱者の借主を守るために借主保護が目的です。
定期建物賃貸借契約とは、
定期借家契約は、契約の更新がない契約となり契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に借主は建物を明渡さなければなりません。
なお、契約期間は自由に定めることができます。（1年未満の契約も可能です）
契約終了後、貸主と借主の合意により賃貸借契約を続ける場合は再契約となります。更新ではありません。
定期建物賃貸借契約の成立条件
口頭で契約が成立する普通賃貸借契約と違い、定期建物賃貸借契約は書面での契約が必要です。
さらに契約書や重要事項説明書と別に「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを書面で交付して説明しなければいけません。（事前説明）
その上、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知する必要があります。
定期建物賃貸借契約 借主のやむを得ない事情
床面積が200㎡未満の居住用建物で、やむを得ない事情により生活の本拠として使用することが困難となった 借主からは、特約がなくても法律により中途解約ができる。
- 借り主が転勤する場合
- 病気や怪我の療養、親族の介護などにより物件に暮らすのが困難となる場合
床面積が200㎡未満の居住用建物の定期建物賃貸借契約は、上記の様な場合は特約が無くても中途解約可能です。
普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違い
| 定期建物賃貸借契約 | 普通建物賃貸借契約 | |
| 1.契約方法 | (1)公正証書等の書面による契約に限る (2)さらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない |
書面でも口頭でもよい |
| 2.更新の有無 | 期間満了により終了し、更新 されない | 正当事由がない限り更新される |
| 3.建物の賃貸借期間の上限 | 制限はない | 2000年3月1日より前の契約 20年まで 2000年3月1日以降の契約 制限はない |
| 4.期間を1年未満とする建物賃貸借契約の効力 | 1年未満の契約も可能 | 期間の定めのない賃貸借契約とみなされる |
| 5.建物賃借料の増減に関する特約の効力 | 賃借料の増減は特約の定めに従う | 特約にかかわらず、当事者は、賃借料の増減を請求できる |
| 6.借主からの中途解約の可否 | (1)床面積が200㎡未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった 借主からは、特約がなくても法律により、中途解約ができる (2)上記(1)以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う |
中途解約に関する特約があれば、その定めに従う |
| 7.賃料の減額請求権 | 減額しない旨の特約は有効 | 減額しない旨の特約は無効（借主に保護の為） |
普通賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の2つの契約の違いを表にするとこんな感じになります。
新たに定期建物賃貸借契約
平成12年３月１日より改正借地借家法により開始された、期間の満了によって確定的に借家契約を終了させることができる定期建物賃貸借契約が始まりました。
この法律が施行される前に締結された事業用の普通建物賃貸借契約は、貸主と借主の合意により定期建物賃貸借契約に変更する事ができますが、居住用の普通建物賃貸借契約は貸主と借主が合意をしてもこれを終了させて、新たに定期建物賃貸借契約を締結することはできません。
「賃貸不動産経営管理士」の試験では出題されない話
「賃貸不動産経営管理士」の試験では、出題されませんが現状の賃貸借契約はほとんどが普通建物賃貸借契約です。
定期建物賃貸借契約は、契約期間の満了を設定あり貸主有利な契約となりますので、普通建物賃貸借契約と比べると貸し出しの賃料の設定も低くなります。
募集賃料の設定が低いので問い合わせも多くなりますが、定期建物賃貸借契約を伝えると嫌がらる事もあります。
定期建物賃貸借契約を希望する貸主
これも「賃貸不動産経営管理士」の試験では関係ない話ですが、実務上私が知っている定期建物賃貸借契約を希望する貸主は2パターンになります。
一つは、転勤などで一定の期間の貸し出しを考えている貸主。
定期建物賃貸借契約を使われている方の多くは、この家を買ったが転勤になってしまい利用していない間の建物を貸し出しをされる方です。
もう一つは、入居者の内容を見る為に定期建物賃貸借契約を設定する貸主です。
2年から5年ぐらいの契約期間の定期建物賃貸借契約を設定して、その間の家賃の支払い状況や利用状況を見て再契約をするかしないかを判断する貸主です。
