平成29年度 賃貸不動産経営管理士試験問題 問8
サブリース方式による賃貸管理に関する次の記述のうち、適切なものはいくつあるか。
- ア サブリース方式による賃貸管理は、転借人（入居者）に賃貸不動産を引き渡すことが契約成立の要件である。
- イ 転借人（入居者）は、所有者（原賃貸人）との関係で転貸人（管理業者）の履行補助者には該当しないため、転借人（入居者）が過失に基づき賃貸不動産を毀損しても、転貸人（管理業者）は所有者（原賃貸人）に対して責任を負わない。
- ウ 転借人（入居者）は、所有者（原賃貸人）に対して原賃貸借契約で定めた賃料の額までの範囲内で賃料支払義務を負う。
- エ 原賃貸借契約が終了した場合に、所有者（原賃貸人）が転貸借契約を承継する旨の特約は有効である。
- １つ
- ２つ
- ３つ
- ４つ
平成29年度 賃貸不動産経営管理士試験問題 問8の解説
ア サブリース方式による賃貸管理は、転借人（入居者）に賃貸不動産を引き渡すことが契約成立の要件である。
民法上、賃貸借契約は借主の借りたいという申し込みと貸主の貸しますという承諾で成立します。（諾成契約）
契約書への記名押印や賃貸不動産を引き渡すことなど賃貸借契約成立の要件に含まれていません。
サブリース方式による賃貸管理の場合も同様です。
その為、選択肢アは誤っています。
イ 転借人（入居者）は、所有者（原賃貸人）との関係で転貸人（管理業者）の履行補助者には該当しないため、転借人（入居者）が過失に基づき賃貸不動産を毀損しても、転貸人（管理業者）は所有者（原賃貸人）に対して責任を負わない。
長い分で分かりにくいですが、要約をすると大家さんからサブリース業者が借りている賃貸物件を、又貸をしてその入居者が壊してしまったときの話です。
当然、壊してしまった入居者は、原状回復をする義務・責任があります。
同じように又貸しをしているサブリース業者も貸主の大家さんに対して、原状回復をする責任を負います。
その為、選択肢イは誤っています。
ウ 転借人（入居者）は、所有者（原賃貸人）に対して原賃貸借契約で定めた賃料の額までの範囲内で賃料支払義務を負う。
サブリース方式での賃貸借契約の場合、転借人（入居者）は、原賃貸借契約と転貸借契約を比べて少ない方の賃料まで所有者（原賃貸人）に支払い義務を負います。
ほとんどの契約が、原賃貸借契約の賃料より転貸借契約の賃料が高くなっていますので、転借人（入居者）が所有者（原賃貸人）に負う支払い義務は原賃貸借契約の賃料となります。
少ない場合だと思いますが、原賃貸借契約の賃料より転貸借契約の賃料が安い場合は、転借人（入居者）は転貸借契約の賃料までの支払い義務となります。
その為、選択肢ウは誤っています。
エ 原賃貸借契約が終了した場合に、所有者（原賃貸人）が転貸借契約を承継する旨の特約は有効である。
原賃貸借契約が終了した場合に、所有者（原賃貸人）が転貸借契約を承継する旨の特約は有効です。
所有者（原賃貸人）とサブリース業者の原賃貸借契約が終了した場合、そのまま所有者（原賃貸人）が貸主の地位を継承して賃貸借契約を継続するという内容です。
転借人（入居者）に不利な特約でもなく、気に入らなければ解約をすればいいですから。
その為、選択肢エは正しいです。
この貸主が変わった場合の賃料は、原賃貸借契約の賃料になるのでしょうね。
過去の問題にここまでは出題されていませんのでわかりません。
