平成29年度 賃貸不動産経営管理士試験問題 問9
【問 9】 サブリース方式による賃貸管理において原賃貸借契約が終了した場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 原賃貸借契約を転貸人の債務不履行を原因として解除する場合、転借人に対し、解除に先立って催告しなければ、債務不履行解除を転借人に対抗することができない。
- 原賃貸借契約が転貸人の債務不履行を原因として解除された場合、転貸借契約も解除されたものとみなされる。
- 原賃貸人と転貸人が原賃貸借契約を合意解約した場合、原賃貸人は合意解約を転借人に対抗することができる。
- 原賃貸借契約が期間満了により終了する場合、原賃貸人は原賃貸借契約の終了を転借人に通知しなければ、原賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができない。
平成29年度 賃貸不動産経営管理士試験問題 問9の解説
1.原賃貸借契約を転貸人の債務不履行を原因として解除する場合、転借人に対し、解除に先立って催告しなければ、債務不履行解除を転借人に対抗することができない。
原賃貸借契約を転貸人の債務不履行を原因として解除する場合、原賃貸人は転借人に対抗すことができます。（転借人より原賃貸人の方が強いです）
転借人に対して明渡しを請求したときに転貸借契約は終了します。
転借人に対し、解除に先立って催告する必要はありません。
その為、選択肢①は誤っています。
2.原賃貸借契約が転貸人の債務不履行を原因として解除された場合、転貸借契約も解除されたものとみなされる。
選択肢①と同じように、原賃貸借契約を転貸人の債務不履行を原因として解除する場合です。
原賃貸人が、転借人に対して明渡しを請求したときに転貸借契約は終了します。転貸借契約が解除されたものとみなされるわけではありません。
その為、選択肢②は誤っています。
3.原賃貸人と転貸人が原賃貸借契約を合意解約した場合、原賃貸人は合意解約を転借人に対抗することができる。
原賃貸人と転貸人が原賃貸借契約を合意解約した場合、転借人は原賃貸借契約の合意解約に対抗することができます。（原賃貸人より転借人の方が強い）
その為、選択肢③は誤っています。
4.原賃貸借契約が期間満了により終了する場合、原賃貸人は原賃貸借契約の終了を転借人に通知しなければ、原賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができない。
そのままです。
原賃貸人が、原賃貸借契約の更新拒絶するのは簡単ではありませんが、正当事由が認められるのであれば、転借人の事情も勘案した上でのことでもあるので、転借人にも対抗できる、つまり退去を求めることも可能ということになります。
転借人には、期間満了で終了することを通知しておかなくてはならず、その通知から6カ月を経過したときにサブリースも終了することになります（借地借家法34条）。
その為、選択肢④は正しいです。
