令和2年度賃貸不動産経営管理士試験問題 問12
【問 12】賃貸人AがBに管理を委託しCに賃貸する管理受託方式と、AがBに賃貸し、BがAの承諾を得てCに転貸するサブリース方式の異同に関する次の記述のうち、誤っているものの組み合わせはどれか。
- ア BのCに対する立退交渉は、管理受託方式もサブリース方式もいずれも弁護士法に抵触し違法となるおそれがある。
- イ Cの善管注意義務違反により賃貸物件を毀損したときは、管理受託方式の場合、BはAに対して損害賠償責任を負うが、サブリース方式の場合、BはAに損害賠償責任を負わない。
- ウ Cが賃借する契約が終了し、Cに対して建物明渡請求訴訟を提起する場合は、管理受託方式の場合はAが原告となり、サブリース方式の場合はBが原告となる。
- エ AB間の契約について、管理受託方式の場合は借地借家法の適用はなく、サブリース方式の場合は借地借家法の適用がある。
- ア、イ
- ア、ウ
- イ、ウ
- ウ、エ
令和2年度賃貸不動産経営管理士試験問題 問12の解説
ア、BのCに対する立退交渉は、管理受託方式もサブリース方式もいずれも弁護士法に抵触し違法となるおそれがある。
管理受託方式の場合、AとCの間の賃貸借契約の解約（立退交渉）を第３者の管理業者が行う場合は、非弁行為に該当すると判断され、弁護士法７２条違反として、刑事告訴される可能性があります。
詳しい解説が出ていませんので、多分ですが、サブリース方式の場合はBとCの転貸借契約の解約（立退交渉）は、当事者同士ですので非弁行為に該当すると判断されないとなっていると思います。
その為、選択肢アは誤っています。
イ、Cの善管注意義務違反により賃貸物件を毀損したときは、管理受託方式の場合、BはAに対して損害賠償責任を負うが、サブリース方式の場合、BはAに損害賠償責任を負わない。
当然ですが、Cが善管注意義務違反により賃貸物件を毀損した時、Cは損害賠償責任を負います。
管理受託方式の場合、AとCの賃貸借契約になりますのでCはAに対して損害賠償責任が発生しますが、管理業者のBがAに対して負う訳ではありません。
サブリース契約の場合、原賃貸人より借りている管理会社のBは、Cが善管注意義務違反により賃貸物件を毀損した場合でも貸主に対して損害賠償責任を負います。
管理受託方式とサブリース方式の内容が逆になっています。
その為、選択肢イは誤っています。
ウ、Cが賃借する契約が終了し、Cに対して建物明渡請求訴訟を提起する場合は、管理受託方式の場合はAが原告となり、サブリース方式の場合はBが原告となる。
そのままです。
管理受託方式の場合は貸主Aと借主Cの賃貸借契約、サブリース方式の場合は管理会社Bと借主Cの転貸借契約です。
Cに対して建物明渡請求訴訟を提起する場合、原告となるのは管理受託方式の場合は貸主A・サブリース方式の場合は管理会社Bです。
その為、選択肢ウは正しいです。
エ、AB間の契約について、管理受託方式の場合は借地借家法の適用はなく、サブリース方式の場合は借地借家法の適用がある。
そのままです。
AB間の契約は、管理受託方式の場合は管理契約・サブリース方式の場合は原賃貸借契約となります。
管理契約には借地借家法の適用はなく、原賃貸借契約には借地借家法の適用があります。
その為、選択肢エは正しいです。
ウの記述が、正しいのが簡単にわかりましたので、残りの①だけでした。
後から問題を読み返してみるとサービス問題です。②から④の選択肢のすべてにウが入っていますので、ウの選択肢の記述が正しければ、残っている選択肢は①だけとなります。