令和2年度賃貸不動産経営管理士試験問題 問24
【問 24】 貸主が、借主の賃料不払を理由として建物賃貸借契約を解除する場合に関する次の記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。ただし、それぞれの選択肢に記載のない事実及び特約はないものとする。
- ア 賃料の支払を１か月でも滞納すれば貸主が催告を経ずに賃貸借契約を解除できるという特約を定めた場合、11 月分までの賃料に滞納はなかったが、11月末日が支払期限である 12 月分の賃料が支払われなかったときは、12 月１日に貸主が行った解除通知は有効である。
- イ借主に対して解除を通知した上で建物明渡請求訴訟を提起した貸主は、賃料の不払につき借主に故意過失があったことについては立証する必要はない。
- ウ 賃料不払のため契約を解除すると口頭で伝えられた借主が、通知を書面で受け取っていないので解除は無効であると反論したが、このような反論は解除の効力に関係がない。
- エ 賃料が３か月間滞納されていることを理由に契約を解除するとの通知書を受け取った借主が、それまで一度も滞納賃料の催告を受けたことがないので解除は無効であると反論したが、このような反論は解除の効力に関係がない。
- ア、エ
- イ、ウ
- ウ、エ
- ア、イ
令和2年度賃貸不動産経営管理士試験問題 問24の解説
ア 賃料の支払を１か月でも滞納すれば貸主が催告を経ずに賃貸借契約を解除できるという特約を定めた場合、11 月分までの賃料に滞納はなかったが、11月末日が支払期限である 12 月分の賃料が支払われなかったときは、12 月１日に貸主が行った解除通知は有効である。
賃貸借契約書に、賃料の支払を１か月でも滞納すれば貸主が催告を経ずに賃貸借契約を解除できるという特約があった場合でも借主に不利な特約は無効です。
11月末日が支払期限である 12 月分の賃料が11月末までに支払われなかった場合、12 月１日に貸主が行った解除通知は無効となります。
賃貸借の契約上、債務不履行（賃料の不払い）により賃貸借契約を解約する場合は、相当の期間を定めて借主に催告（賃料の支払の要求）をして履行されない場合は解約ができることになります。
その為、選択肢アは誤っています。
イ借主に対して解除を通知した上で建物明渡請求訴訟を提起した貸主は、賃料の不払につき借主に故意過失があったことについては立証する必要はない。
債務不履行（賃料の不払い）が続き、借主に対して解除を通知した上で建物明渡請求訴訟を提起した場合の話です。
賃料の不払いに、借主の事情（故意過失）は関係ありません。賃料の不払につき借主に故意過失があったことについては立証する必要はありません。
その為、選択肢イは正しいです。
ウ 賃料不払のため契約を解除すると口頭で伝えられた借主が、通知を書面で受け取っていないので解除は無効であると反論したが、このような反論は解除の効力に関係がない。
解除の通知は書面である必要はありません。
民法上、契約は申し込みと承諾の口約束で効力発生しますので、賃料不払のため契約を解除すると口頭で伝えても有効です。
書面を受け取っていないので解除は無効であると反論をしても解除の効力に関係がありません。
その為、選択肢ウは正しいです。
エ 賃料が３か月間滞納されていることを理由に契約を解除するとの通知書を受け取った借主が、それまで一度も滞納賃料の催告を受けたことがないので解除は無効であると反論したが、このような反論は解除の効力に関係がない。
貸主が、借主の賃料不払を理由として建物賃貸借契約を解除する場合には、相当の期間を定めて借主に催告（賃料の支払の要求）をする必要があります。
３か月間滞納されていることは悪いですが、貸主が、滞納賃料の催告（賃料の支払の要求）をしないと解除をする事はできません。
一度も滞納賃料の催告（賃料の支払の要求）を受けたことがないので解除は無効であるという借主の主張は有効ですので、解除の効力に関係があります。
その為、選択肢エは誤っています。
借主の賃料不払を理由として建物賃貸借契約を解除する場合
法律は、弱者を守るように作られています。
建物賃貸借契約上、弱者の借主は賃料の支払を１か月でも滞納すれば貸主が催告を経ずに賃貸借契約を解除できるという特約があった場合でも無効です。
相当の期間を定めて、賃料の支払を催告（賃料の支払の要求）しないと賃貸借契約の解除は認められません。
催告（賃料の支払の要求）は書面である必要はありません。口頭での催告（賃料の支払の要求）も有効となります。
最近では、コロナの影響で収入が少なくなり賃料を支払えないという方もいらっしゃいますが、賃料の支払に借主の事情（故意過失）は考慮されません。どんな理由があっても支払えない場合は、建物明渡請求訴訟を提起され解除されることがあります。
