賃貸住宅管理業者の財産の分別管理に関する問題　令和5年度賃貸不動産経営管理士試験問題問18

令和5年度賃貸不動産経営管理士試験問題問18

【問 18】賃貸住宅管理業法における登録を受けた賃貸住宅管理業者の財産の分別管理に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、管理受託契約に基づいて受領する家賃等を管理する口座を「家賃等管理口座」、賃貸住宅管理業者の固有の財産を管理する口座を「固有財産管理口座」とする。

賃借人から受領した家賃等から管理報酬分を支払うものとしている場合には、あらかじめ賃貸人に引き渡す家賃等と管理報酬相当額とを分けて、前者のみを家賃等管理口座に入金させなければならない。
管理戸数が 20 戸以下の賃貸住宅管理業者は、家賃等管理口座と固有財産管理口座を一つの口座とし、家賃等と自己の固有の財産とを、帳簿により勘定上直ちに判別できる状態で管理することができる。
家賃等管理口座に預入された金銭は、その全額を直ちに賃貸人に交付しなければならず、賃貸住宅管理業者の固有財産に属する金銭のうちの一定額を、家賃等管理口座に残したままにしておくことはできない。
家賃等管理口座に預入された金銭は、現金預金や管理手数料収入、修繕費などの勘定科目に、物件名や顧客名を入れた補助科目を付して仕分けを行うことにより、他の管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃等との分別管理とすることができる。

賃貸住宅管理業者の財産の分別管理に関して最も正しいもの選択肢を答える問題です。

令和5年度賃貸不動産経営管理士試験問題問18の解説

1.賃借人から受領した家賃等から管理報酬分を支払うものとしている場合には、あらかじめ賃貸人に引き渡す家賃等と管理報酬相当額とを分けて、前者のみを家賃等管理口座に入金させなければならない。

賃貸住宅管理業者は、家賃等管理口座と固有財産管理口座は口座を分別管理する義務があります（管理業法第16条）。しかし、実務上難しい面もあるので、賃貸住宅管理業者は、賃借人から家賃と管理報酬をまとめて振込させて家賃等から管理報酬分を受け取る場合、賃借人に振込手数料を負担させないため、全額を一旦管理業者の口座のどちらか一方の口座に入金させ、その後速やかに家賃等の金額を家賃等管理口座に、管理報酬分を固有財産管理口座に移す方法が認められています。

実務上、入居者（賃借人）より家賃等管理口座に賃料を入金又は引き落としにてお支払いいただきます。そこから、賃貸人に賃料を送金して残った金額が管理費等になります。

入居者（賃借人）に賃料と管理費を別々に振り込んで下さいとお願いをする事はありません。

その為、選択肢①は誤っています。

2.管理戸数が 20 戸以下の賃貸住宅管理業者は、家賃等管理口座と固有財産管理口座を一つの口座とし、家賃等と自己の固有の財産とを、帳簿により勘定上直ちに判別できる状態で管理することができる。

賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受ける必要がありますが、管理戸数が２００戸未満であるときは登録を受けなくても良いとされています。ただし２００戸未満であっても登録を受けることは可能で、登録を受ける場合は賃貸住宅管理業法の規制の対象となります。このため、登録を受けた賃貸住宅管理業者は、管理戸数に関わらず、賃貸住宅管理業者は家賃等管理口座と固有財産管理口座を分ける必要があります。

20 戸以下の賃貸住宅管理業者は、国土交通大臣の登録を受ける必要がありませんが、家賃等管理口座と固有財産管理口座を分ける必要があります。

その為、選択肢②は誤っています。

3.家賃等管理口座に預入された金銭は、その全額を直ちに賃貸人に交付しなければならず、賃貸住宅管理業者の固有財産に属する金銭のうちの一定額を、家賃等管理口座に残したままにしておくことはできない。

家賃等管理口座に預入された金銭は、管理受託契約に定める期日に賃貸人に交付すれば良く、また、「賃貸人への確実な家賃等の引き渡しを目的として、適切な範囲内で管理業者の固有財産の一部を家賃等管理口座に残すことは許容される。」とされています。

実務上、賃貸人との間で賃料の送金日が決まっていますので、その日までは家賃等管理口座に残すことはあります。

受領した金銭を直ちに送金しないといけないわけではありません。

その為、選択肢③は誤っています。

4.家賃等管理口座に預入された金銭は、現金預金や管理手数料収入、修繕費などの勘定科目に、物件名や顧客名を入れた補助科目を付して仕分けを行うことにより、他の管理受託契約に基づく管理業務において受領する家賃等との分別管理とすることができる。

家賃等管理口座の金銭は、取引ごとに現金預金や管理手数料収入、修繕費などの勘定科目と、物件名や顧客名を入れた詳細な内訳を記した補助科目をつけて金銭の出入りを区別した帳簿を作成して勘定上での分別管理しなければなりません（管理業法第36条）。このように取引ごとにグループかすることで、他の管理受託契約に基づく管理業務との分別管理が可能です。

自分が働いている会社の話ですが、一つの家賃等管理口座で50人ぐらいの賃貸人の賃料を管理しています。

口座とは別にエクセルのファイルで物件名や顧客名を入れた詳細な内訳を管理しています。

その為、選択肢④は正しいです。