令和2年度賃貸不動産経営管理士試験問題 問27
【問 27】 抵当権が設定されている建物の抵当権が実行された場合の、建物賃貸借に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
- ア 競売で買受人が建物を競落した場合、抵当権の実行前に賃貸借契約が締結され引渡しを受けていれば、賃借人は買受人に賃借権を対抗することができる。
- イ 競売で建物を競落した買受人に賃借権を対抗できる場合、賃借人は、買受けの時から６か月を経過するまでは、建物の明渡しを猶予される。
- ウ 競落した建物に、買受人に賃借権を対抗できない建物使用者がある場合、買受人は、建物使用者に対して、買受けの時より後に建物の使用をしたことの対価を請求できる。
- なし
- １つ
- ２つ
- ３つ
令和2年度賃貸不動産経営管理士試験問題 問27の解説
まず、抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた際に、万が一、借りた人（債務者）が返済できない（債務不履行）場合に土地や建物を担保とする権利のこと。
大体の賃貸物件のオーナーさんは、銀行から借り入れをして建物を作っています。
万が一、オーナーさんが銀行に返済ができない場合は、抵当権を実行して裁判所の競売となり新しく賃貸物件を購入された方の購入代金を返済に充てる形になります。
競売で購入された新しいオーナーさんからは、新しく賃貸借契約を締結するか建物の明渡しを要求される可能性があります。
試験に出題されるのは、抵当権を設定する前後で賃貸借契約の借主にの権利の違いです。
ア 競売で買受人が建物を競落した場合、抵当権の実行前に賃貸借契約が締結され引渡しを受けていれば、賃借人は買受人に賃借権を対抗することができる。
競売で買受人が建物を競落した場合の話です。
競売時に、借主が新しい買主に賃借権を対抗要件は、賃貸借契約の締結と引渡しではありません。抵当権の設定より前の賃貸物件の引渡しです。
賃貸契約時に抵当権の設定があることの承諾して賃貸借契約を締結していますので、競売後の新しいオーナーさんに賃借権の権利を主張（対抗）することができません。
新しいオーナーさんから建物の明渡しを要求されましたら、６か月までの間に退去をしないといけません。
その為、賃借人は買受人に賃借権を対抗することができるという選択肢アは誤っています。
イ 競売で建物を競落した買受人に賃借権を対抗できる場合、賃借人は、買受けの時から６か月を経過するまでは、建物の明渡しを猶予される。
競売で建物を競落した買受人に賃借権を主張（対抗）できる場合は、買受けの時から６か月を経過しても建物の明渡しをする必要はありません。
抵当権の対抗要件の内容が詳しく書かれていませんが、競落した買受人に賃借権を主張（対抗）できる場合ですので競売後も賃貸借契約を続けることができます。
その為、買受けの時から６か月を経過するまでは、建物の明渡しを猶予されるという選択肢イは誤っています。
ウ 競落した建物に、買受人に賃借権を対抗できない建物使用者がある場合、買受人は、建物使用者に対して、買受けの時より後に建物の使用をしたことの対価を請求できる。
競落した建物に、買受人に賃借権を対抗できるできないにかかわらず建物使用者がある場合は、新しいオーナーさんは建物使用者に対して、買受けの時より後に建物の使用をしたことの対価（賃料）を請求することができます。
その為、買受けの時より後に建物の使用をしたことの対価を請求できるという選択肢ウは正しいです。
