令和3年度賃貸不動産経営管理士試験問題 問20
【問 20】 敷金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 貸主は、建物明渡し後でなければ、敷金を未払賃料に充当することができない。
- 敷金は、賃貸借契約上の債務を担保するための金銭であるから、貸主との合意があっても賃貸借契約の締結後に預け入れることができない。
- 貸主が建物を借主に引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合、特段の事情がない限り、敷金に関する権利義務は当然に当該第三者に承継される。
- 貸借契約が終了し、建物が明け渡された後、借主が行方不明となったことにより、借主に対し敷金の充当の通知ができない場合、貸主は敷金を未払賃料や原状回復費用に充当することができない。
令和3年度賃貸不動産経営管理士試験問題 問20の解説
１，貸主は、建物明渡し後でなければ、敷金を未払賃料に充当することができない。
借主から契約中に敷金を未払いの賃料に充当してくださいと言うことはできません。担保の敷金が無くなってしまい貸主が困りますが、貸主からは敷金を未払いの賃料に充当することは可能です。
賃貸契約中（建物明渡前）でも貸主は敷金を未払い賃料に充当することはできます。
その為、選択肢①は誤っています。
２，敷金は、賃貸借契約上の債務を担保するための金銭であるから、貸主との合意があっても賃貸借契約の締結後に預け入れることができない。
基本、敷金は賃貸借契約上の債務を担保するための金銭ですので、賃貸契約の前に預け入れるのが望ましいのですが、貸主の承諾があれば、賃貸契約締結後に預け入れることも可能です。
その為、選択肢②は誤っています。
３，貸主が建物を借主に引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合、特段の事情がない限り、敷金に関する権利義務は当然に当該第三者に承継される。
オーナーチェンジにより貸主が変わる場合の話です。
所有権移転登記を完了した場合、特段の事情がない限り、敷金に関する権利義務は当然に当該第三者に承継されます。
実務上は、建物の売買契約と一緒に前貸主が預かってる敷金を新貸主に渡します。その為、新貸主に敷金に関する権利義務は移行します。
その為、選択肢③は正しいです。
競売になった場合は、違います。
競売にて建物を入手した新貸主は、敷金を前貸主より受領していませんので敷金に関する権利義務は移行しません。
賃貸契約の重要事項説明書で説明をされると思いますが、競売にて貸主が変わった場合は、前貸主に敷金の返還を請求することになります。
４，貸借契約が終了し、建物が明け渡された後、借主が行方不明となったことにより、借主に対し敷金の充当の通知ができない場合、貸主は敷金を未払賃料や原状回復費用に充当することができない。
敷金は、賃貸借契約上の債務を担保するための金銭ですので、未払賃料や原状回復費用に充当することができます。
借主に対し敷金の充当の通知は関係ありません。
その為、選択肢④は誤っています。
敷金の問題は、そんなに難しくないので確実に正解を選ばないと合格は厳しいですね。
令和4年になりましたので、分かる問題をゆっくりやっていきます。