令和5年度賃貸不動産経営管理士試験問題 問10
【問 10】 原状回復ガイドラインに関する次の記述のうち、不適切なものはいくつあるか。
ア 賃借人が６年間入居後、退去の際に壁クロスに落書きを行った場合、賃借人の負担は残存価値の１円となる。
イ 賃借人の過失により襖紙の張り替えが必要となった場合、６年で残存価値１円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。
ウ 賃借人の過失によりフローリング床全体の張り替えが必要となった場合、経年変化を考慮せず、賃借人の負担となる。
エ 賃借人の過失によりクッションフロアの交換が必要になった場合、経年変化を考慮せず、賃借人の負担となる。
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令和5年度賃貸不動産経営管理士試験問題 問10の解説
ア 賃借人が６年間入居後、退去の際に壁クロスに落書きを行った場合、賃借人の負担は残存価値の１円となる。
通常の使用の範囲を超える損耗について、「経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては、賃借人の負担となることがある。」と記載があります。このため、賃借人が行った落書きは、通常の使用の範囲を超える損耗とみなされ、賃借人が原状回復費用を負担すべきです。
なお、原状回復費用の負担割合を耐用年数に基づいて算出する計算方法は、 あくまで、設備など、減価償却の対象となるものについてであり、通常の使用の範囲を超える損耗とみなされ場合には適用されません。
その為、選択肢アは誤っています。
イ 賃借人の過失により襖紙の張り替えが必要となった場合、６年で残存価値１円となるような直線を想定し、負担割合を算定する。
襖紙や障子紙、畳表といったものは、消耗品としての性格が強く、毀損の軽重に関わらず価値の減少が大きいため、減価償却資産の考え方を取り入れることにはなじまないからです。 そのため、経過年数を考慮せず、張替え等の費用について毀損等を発生させた賃借人の負担とするのが妥当であると考えられています。
なお、原状回復費用の負担割合を耐用年数に基づいて算出する計算方法は、 あくまで、設備など、減価償却の対象となるものについてであり、消耗品には適用されません。
その為、選択肢イは誤っています。
ウ 賃借人の過失によりフローリング床全体の張り替えが必要となった場合、経年変化を考慮せず、賃借人の負担となる。
賃借人の過失によりフローリング床全体の張り替えは、故意・過失による損傷等と判断されます。このため原状回復費用は賃借人の負担になりますが、賃借人の負担を軽減するため、建物の価値は時間経過とともに減少することを踏まえ、経過年数を考慮して計算されます。つまり、フローリング全体を張り替える場合、賃借人の故意・過失による損傷である場合は、その損傷部分に対する費用負担が、経過年数を考慮した上で計算されます。
その為、選択肢ウは誤っています。
エ 賃借人の過失によりクッションフロアの交換が必要になった場合、経年変化を考慮せず、賃借人の負担となる。
選択肢ウと同じ内容になります。
その為、選択肢エは誤っています。
