令和2年度賃貸不動産経営管理士試験問題 問11
【問 11】 賃貸人ＡがＢに賃貸し、ＢがＡの承諾を得てＣに転貸する建物についてのＡＢ間の原賃貸借契約の終了に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ＡＢ間の原賃貸借契約に、同契約の終了によりＡが転貸借契約を承継する旨の特約がある場合、ＡＢ間の原賃貸借契約が終了すれば、ＡはＢの転貸人の地位を承継するが、ＢのＣに対する敷金返還義務は承継しない。
- ＡがＢの賃料滞納を理由として有効に原賃貸借契約を解除したとしても、ＡがＣに対して催告をしていなかった場合は、ＡはＣに対して建物の明渡しを請求することはできない。
- ＡＢ間の原賃貸借契約が定期建物賃貸借契約で期間満了により終了する場合、ＡがＣに対して原賃貸借契約が終了する旨を通知した時から６か月を経過したときは、ＡはＣに対して建物の明渡しを請求することができる。
- ＡがＢとの間で原賃貸借契約を合意解除した場合、その当時、ＡがＢの賃料滞納を理由とする原賃貸借契約の解除権を有していたとしても、ＡはＣに対して建物の明渡しを請求することはできない。
令和2年度賃貸不動産経営管理士試験問題 問11の解説
賃貸物件のオーナーさん（A)のお部屋を、サブリース業者（B)が借り上げをして転貸人（C)に貸し出す場合、AとBの原賃貸借契約の終了の問題です。
1.ＡＢ間の原賃貸借契約に、同契約の終了によりＡが転貸借契約を承継する旨の特約がある場合、ＡＢ間の原賃貸借契約が終了すれば、ＡはＢの転貸人の地位を承継するが、ＢのＣに対する敷金返還義務は承継しない。
賃貸物件のオーナーさん（A)さんとサブリース業者（B)の間の原賃貸借契約が終了したとき、賃貸物件のオーナーさん（A)がサブリース業者（B)と転貸人（C)の転貸借契約を承継する特約がある場合の話です。
特約にある通り、原賃貸借契約が終了した場合、賃貸物件のオーナーさん（A)が転貸契約書を継承して賃貸物件のオーナーさん（A)と転貸人（C)の賃貸借契約となります。
契約の継承時になりますので、転貸人（C)がサブリース業者（B)に預託している敷金も賃貸物件のオーナーさん（A)に移行します。
契約継承時に、サブリース業者（B)の転貸人（C)に対する敷金返還義務は承継しないというのは違います。
その為、選択肢①は誤っています。
2.ＡがＢの賃料滞納を理由として有効に原賃貸借契約を解除したとしても、ＡがＣに対して催告をしていなかった場合は、ＡはＣに対して建物の明渡しを請求することはできない。
賃貸物件のオーナーさん（A)さんとサブリース業者（B)の間の原賃貸借契約が賃料滞納（債務不履行）により解除される場合です。
サブリース業者（B)の債務不履行による原賃貸借契約の解除の場合、転貸人（C)より賃貸物件のオーナーさん（A)を保護する内容となっています。
その為、賃貸物件のオーナーさん（A)は、転貸人（C)に明渡しを請求することができます。
その為、選択肢②は誤っています。
3.ＡＢ間の原賃貸借契約が定期建物賃貸借契約で期間満了により終了する場合、ＡがＣに対して原賃貸借契約が終了する旨を通知した時から６か月を経過したときは、ＡはＣに対して建物の明渡しを請求することができる。
そのままです。
賃貸物件のオーナーさん（A)さんとサブリース業者（B)の間の原賃貸借契約が定期建物賃貸借契約で期間満了により終了する場合です。
賃貸物件のオーナーさん（A)が転貸人（C)に対して、原賃貸借契約が終了する旨を通知した時から６か月を経過したとき、建物の明渡しを請求することができます。
その為、選択肢③は正しいです。
4.ＡがＢとの間で原賃貸借契約を合意解除した場合、その当時、ＡがＢの賃料滞納を理由とする原賃貸借契約の解除権を有していたとしても、ＡはＣに対して建物の明渡しを請求することはできない。
本来、賃貸物件のオーナーさん（A)さんとサブリース業者（B)の間の原賃貸借契約を合意解除した場合は、転貸人（C)を保護する内容となり、賃貸物件のオーナーさん（A)は転貸人（C)に対して建物の明渡しを請求することはできません。
しかし、その当時、賃貸物件のオーナーさん（A)がサブリース業者（B)の賃料滞納を理由とする原賃貸借契約の解除権（債務不履行による介解除権）を有して場合、債務不履行での原賃貸借契約解除となります。
その為、選択肢②のように賃貸物件のオーナーさん（A)を保護する内容となり賃貸物件のオーナーさん（A)は、転貸人（C)に明渡しを請求することができます。
その為、選択肢④は誤っています。
原賃貸借契約を解約した場合は、サブリース業者（B)の解除の理由により賃貸物件のオーナーさん（A)、転貸人（C)の優劣が変わってきます。毎年このような問題は出題されますので、確実に覚えましょう。
